STEP 1
売却結果はプラス（売却益）ですか、マイナス（売却損）ですか？
※ 譲渡益 ＝ 売却額 −（取得費 ＋ 仲介手数料などの譲渡費用）で概算判定します。
STEP 2 (売却損)
売却した不動産は「所有期間5年超のマイホーム」ですか？
売却年の1月1日時点で所有5年超の自宅（退去から3年目の年末まで）が対象です。親族間売買は除きます。
STEP 3 (売却損)
10年以上の住宅ローンを組んで、新居へ買い換えますか？
売却年の前年1月1日から翌年12月31日までに新居（床面積50㎡以上）を購入しローンを組む場合です。
STEP 4 (売却損)
売却時に、住宅ローンの残高（10年以上）が売却価格を超えていましたか？
売却代金で住宅ローンを完済できない「オーバーローン」状態である必要があります。
STEP 2 (売却益)
売却する不動産は、ご自身の「マイホーム（居住用財産）」ですか？
現在居住中、または住まなくなってから3年目の12月31日までに売却する自宅が該当します。
STEP 3 (マイホーム)
新居を購入予定で、新居側で「住宅ローン控除」を最優先で使いたいですか？
売却時の特別控除を使うと新居での住宅ローン控除は原則併用できません。どちらの減税額が大きいか比較が重要です。
STEP 4 (マイホーム)
所有・居住10年超、売却額1億円以下で、課税を将来へ先送りする「買換え特例」を希望しますか？
買換え特例は将来への繰延（先送り）です。非課税（3,000万円控除）を希望する場合は「いいえ」を選択します。
STEP 5 (マイホーム)
売却年の1月1日時点で、土地建物の所有期間が「10年」を超えていますか？
10年超の場合、3,000万円特別控除に加え、利益6,000万円以下の部分に対する税率が14.21%へ軽減されます。
STEP 3 (非居住用)
売却する不動産は「相続または遺贈」によって取得した資産ですか？
親族から相続した実家や土地などの場合は「はい」を選択してください。
STEP 4 (相続財産)
昭和56年5月31日以前建築で、被相続人が一人暮らしだった戸建て実家ですか？
旧耐震基準の戸建て、売却代金1億円以下、相続から3年目の年末までの売却、耐震改修または更地渡し（買主側工事含む）が要件です。
STEP 5 (相続財産)
相続税を現実に納付しており、相続税申告期限から3年以内の売却ですか？
相続発生から約3年10ヶ月以内の売却であれば、納付した相続税の一部を取得費に加算して譲渡益を圧縮できます。
STEP 最終確認
都市計画区域内の低未利用地等で、売却代金が500万円以下（一部800万円以下）ですか？
所有期間5年超、親族間取引でないこと、買主の利用意向があり自治体の確認書を取得できることが要件です。
判定結果
10年超所有マイホームの軽減税率の特例（3,000万円控除と併用可）
3,000万円特別控除後の利益に対し、6,000万円以下部分の税率が14.21%へ軽減されます。
